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Droit de l'urbanisme en France

Le droit de l'urbanisme est un ensemble de règles et d'institutions établies en France en vue d'obtenir un aménagement de l'espace conforme aux objectifs d'aménagement des collectivités publiques. (H. Jacquot, Droit de l'urbanisme, Dalloz, 1989)

Le droit de l'urbanisme est une branche du droit public français et ses règles sont essentiellement rassemblées dans le Code de l'urbanisme. Ayant pour caractéristique d'organiser l'occupation des sols, il touche à plusieurs droits connexes, et notamment aux :

  • droit de la construction
  • droit de la santé publique (La santé publique peut être définie de diverses manières. On peut en effet la présenter comme « l'étude, d'une part, des déterminants physiques, psychosociaux et socioculturels de la santé de la...)
  • droit de l'environnement (L'environnement est tout ce qui nous entoure. C'est l'ensemble des éléments naturels et artificiels au sein duquel se déroule la vie humaine. Avec les enjeux écologiques actuels, le terme environnement...)
  • droit fiscal

Le droit de l'urbanisme est très largement indépendant des règles du droit privé, telles que le droit civil, qui s'appliquent notamment en ce qui concerne les servitudes et les relations de voisinage (La notion de voisinage correspond à une approche axiomatique équivalente à celle de la topologie. La topologie traite plus naturellement les notions globales comme la continuité qui s'entend ici comme la continuité en tout point. En revanche,...).

Définition (Une définition est un discours qui dit ce qu'est une chose ou ce que signifie un nom. D'où la division entre les définitions réelles et les définitions nominales.) officielle de l'urbanisme

L'objet (De manière générale, le mot objet (du latin objectum, 1361) désigne une entité définie dans un espace à trois dimensions, qui a une fonction précise, et qui peut être désigné par une étiquette verbale. Il est défini par les relations...) de l'urbanisme est très vaste, et serait pratiquement sans limite, à en croire le Code de l'urbanisme, en son article L.110. En effet, ce texte ressemble davantage à une déclaration de droits, qu'à une règle de droit positif:

Le territoire français est le patrimoine commun de la Nation. Chaque collectivité publique en est le gestionnaire et le garant dans le cadre de ses compétences. Afin d'aménager le cadre de vie (La vie est le nom donné :), d'assurer sans discrimination aux populations résidentes et futures des conditions d'habitat, d'emploi, de services et de transports (Le transport, du latin trans, au-delà, et portare, porter, est le fait de porter quelque chose, ou quelqu'un, d'un lieu à un autre.) répondant à la diversité de ses besoins et de ses ressources, de gérer le sol de façon économe, d'assurer la protection des milieux naturels et des paysages ainsi que la sécurité et la salubrité publiques et de promouvoir l'équilibre entre les populations résidant dans les zones urbaines et rurales et de rationaliser la demande de déplacements, les collectivités publiques harmonisent, dans le respect réciproque (La réciproque est une relation d'implication.) de leur autonomie, leurs prévisions et leurs décisions d'utilisation de l'espace.

Le droit joue (La joue est la partie du visage qui recouvre la cavité buccale, fermée par les mâchoires. On appelle aussi joue le muscle qui sert principalement à ouvrir et...) donc un role capital dans cette activité (Le terme d'activité peut désigner une profession.), notamment en matière (La matière est la substance qui compose tout corps ayant une réalité tangible. Ses trois états les plus communs sont l'état...):
- de planification (La planification est la programmation d'actions et d'opérations à mener) des prévisions;
- d'urbanisme opérationnel;
- et d'autorisations d'urbanisme.

Histoire du droit de l'urbanisme en France

urbanisation peu structurée
urbanisation peu structurée
Chantier de construction
Chantier de construction
Habitat pavillonnaire
Habitat pavillonnaire
Construction néo-haussmanienne
Construction néo-haussmanienne
Habitat pavillonnaire
Habitat pavillonnaire
Mitage de l'espace naturel
Mitage de l'espace naturel
Démolition de bâtiments
Démolition de bâtiments

Les réflexions sur l'urbanisme sont fort ancienne. Il n'est qu'à lire Aristote (Aristote (en grec ancien Ἀριστοτέλης / Aristotélês) est un philosophe grec né à Stagire (actuelle Stavros) en Macédoine...), Platon (Les lois, Livre V)ou Vitruve (Vitruve (Marcus Vitruvius Pollio) est un architecte romain qui vécut au Ier siècle av. J.-C. (on ne connaît pas avec précision la période à laquelle il...) (Les dix livres d'architecture)pour s'en persuader. Mais le droit de l'urbanisme resta longtemps limité à des prescriptions de police administrative imposées aux propriétés privées. Il ne s'inscrivit dans la perspective contemporaine de planification et d'aménagement qu'après la première et la seconde ( Seconde est le féminin de l'adjectif second, qui vient immédiatement après le premier ou qui s'ajoute à quelque chose de nature identique. La seconde est une unité de mesure du temps. La seconde d'arc est...) guerre mondiale, alors que la reconstruction d'un paysage (Étymologiquement, le paysage est l'agencement des traits, des caractères, des formes d'un espace limité, d'un « pays ». Portion de l'espace terrestre saisi...) dévasté et l'explosion (Une explosion est la transformation rapide d'une matière en une autre matière ayant un volume plus grand, généralement sous forme de gaz. Plus...) urbaine imposaient une réfexion globale.

Le droit de l'urbanisme actuel

Droit constitutionnel de l'urbanisme

Le droit de la planification des prévisions

La compétence d'harmonisation des prévisions d'urbanisme appartient conjointement aux communes et aux EPCI (Établissements publics de coopération intercommunale), ainsi qu'à l'État, [1]) sous le contrôle (Le mot contrôle peut avoir plusieurs sens. Il peut être employé comme synonyme d'examen, de vérification et de maîtrise.) duquel ces autorités locales élaborent et mettent en ?uvre les documents de planification urbaine, dénommés aussi "documents d'urbanisme".

Les principaux documents d'urbanisme, ou documents de planification urbaine

Pour la planification stratégique et prospective

Les schémas de cohérence territoriale (SCOT), qui ont remplacé depuis la loi SRU les schémas directeurs, sont les principaux outils de planification stratégique ou prospective, à l'échelle de l'agglomération (Une agglomération est un ensemble urbain qui repose sur la continuité du bâti. L'agglomération correspond à la ville sur le plan physique. Une agglomération est définie comme une...), du bassin de vie.

Ils y fixent les orientations générales de l'organisation de l'espace et de la restructuration des espaces urbanisés et déterminent les grands équilibres entre les espaces urbains et à urbaniser et les espaces naturels et agricoles ou forestiers et définissent notamment les objectifs relatifs à l'équilibre social de l'habitat et à la construction de logements sociaux, à l'équilibre entre l'urbanisation et la création de dessertes en transports collectifs, à l'équipement commercial et artisanal, aux localisations préférentielles des commerces, à la protection des paysages, à la mise en valeur des entrées de ville (Une ville est une unité urbaine (un « établissement humain » pour l'ONU) étendue et fortement peuplée (dont les habitations doivent être à moins de 200...) et à la prévention (La prévention est une attitude et/ou l'ensemble de mesures à prendre pour éviter qu'une situation (sociale, environnementale, économique..)...) des risques, les espaces et sites naturels, agricoles ou urbains à protéger [2]

D'autres réglementations doivent néanmoins être rappelées, qui s'appliquent dans des zones géographiques particulières, telles que la Loi montagne (Une montagne est une structure topographique significative en relief positif, située à la surface d'astres de type tellurique (planète tellurique,...) ou la Loi littoral, ainsi que le SDRIF, spécifique à l'Île-de-France, qui ont valeur de directive territoriale d'aménagement. Ces règles s'imposent aux SCOT.

A l'inverse (En mathématiques, l'inverse d'un élément x d'un ensemble muni d'une loi de composition interne · notée multiplicativement, est un élément y tel que x·y =...), certains documents de planification sectoriels doivent être compatibles avec les SCOT. Citons par exemple, pour les problématiques d'habitat et de logement le Programme local de l'habitat (PLH), ou, pour celles liées aux transports et déplacements, le Plan de déplacements urbains (En France, les plans de déplacements urbains (PDU) ont été formalisés pour la première fois dans la loi d’orientation sur les transports intérieurs (LOTI) en 1982. Ils prennent un caractère...) (PDU)

Pour la réglementation urbaine

Les principaux documents d'urbanisme sont :

  • les plans locaux d'urbanisme (PLU), qui ont remplacé depuis la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains (dite loi SRU) les plans d'occupation des sols (POS).
    Le PLU détermine les orientations générales d'aménagement et d'urbanisme retenues pour l'ensemble de la commune et fixe les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés à l'article , qui peuvent notamment comporter l'interdiction de construire, délimitent les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger et définissent, en fonction des circonstances locales, les règles concernant l'implantation des constructions[3].
    D'autres documents d'urbanisme peuvent exister pour répondre à certaines problématiques spécifiques. Ont peut ainsi rappeler le plan de sauvegarde (En informatique, la sauvegarde (backup en anglais) est l'opération qui consiste à dupliquer et à mettre en sécurité les données contenues dans un système informatique.) et de mise en valeur (PSMV) des secteurs sauvegardés ou la Zone de protection du patrimoine architectural (L'architecture produite depuis des siècles reste une mémoire considérable pour comprendre l'évolution des sociétés humaines. Ainsi les enseignements de l'architecture égyptienne, de l'architecture des...), urbain et paysager (ZPPAUP), qui protègent tous deux le patrimoine, ou le schéma de mise en valeur de la mer (Le terme de mer recouvre plusieurs réalités.).
  • les cartes communales.
    Les cartes communales sont principalement adaptées aux villages et bourgs à faible dynamisme en terme de construction ou d'enjeux environnementaux. Elles se contentent de délimiter les secteurs où les constructions sont autorisées et les secteurs où les constructions ne sont pas admises[4].

L'approbation d'un POS ou un PLU ou, dans une moindre mesure, d'une carte communale, permet au Maire (Le maire représente l'autorité municipale. Dans de nombreux cas, il est le détenteur du pouvoir exécutif au niveau d'une ville ou communal en France et au Québec. Dans un gouvernement à gérance municipale...), agissant au nom de la Commune, de délivrer les autorisations d'urbanisme sur son territoire.

En l'absence de Plan local d'urbanisme ou de document (Dans son acception courante un document est généralement défini comme le support physique d'une information.) en tenant lieu, les permis de construire (Le permis de construire ou permis de construction est un document officiel qui autorise la construction ou la rénovation d'un bâtiment à usage...) et autres autorisations d'occupation du sol sont délivrés sur la base du Règlement national d'urbanisme, avec application de la règle de constructibilité limitée, qui interdit normalement de construire hors des zones actuellement urbanisées, afin de limiter le mitage de l'espace rural.

Le droit de l'urbanisme opérationnel

Les pouvoirs publics ne se sont pas limités en matière d'urbanisme à un encadrement passif des interventions des constructeurs et équipementiers. Ils ont aussi pratiqué l'urbanisme opérationnel, c?est-à-dire la stimulation (Une stimulation est un événement physique ou chimique qui active une ou plusieurs cellules réceptrices de l'organisme. La cellule traduit la stimulation par un potentiel d'action, qui est transmis par...) des interventions privées ou la pratique par eux-mêmes des interventions publiques. De telles opérations d'urbanisme ont visé, soit à créer du tissu urbain neuf, soit à rénover le tissu urbain dégradé (Rénovation, réhabilitation).
Pour ce faire les opérateurs privés ou publics ont principalement utilisé

  • soit le cadre juridique des Zones d'aménagement concerté (ZAC), tenues de respecter les plans d'agglomération et de prolonger leur action de planification,
  • soit celui des Lotissements, tenus de respecter les plans communaux.

Il faut observer que, dans le cadre même de ces opérations, la réglementation de l'urbanisme est toujours resté présente et s'exprime par les plans d'aménagement de zone (PAZ), ou les réglements de lotissements.(cf. Planification urbaine)

Le droit des autorisations d'urbanisme

Des autorisations d'urbanisme sont généralement nécessaires pour construire, telles que :

  • permis de construire,
  • permis de lotir,?

Elles sont délivrées par le maire au nom de sa commune si celle ci possède un document d'urbanisme (POS, PLU, carte communale), au nom de l'État sinon. Dans le premier cas, l'autorisation devra être en conformité avec le document d'urbanisme de la commune, dans le second, avec les dispositions du Règlement national d'urbanisme (RNU) contenues dans le code de l'urbanisme.
Notons que le régime des autorisations d'urbanisme français a été fortement remanié par une ordonnance en date du 8 décembre 2005, qui entrera en vigueur le 1er octobre 2007 au plus tard.

Fiscalité de l'urbanisme

Compte tenu du coût pour la collectivité des opérations d'aménagement et de construction (création de voiries et de réseaux permettant la viabilisation des terrains, création d'équipements engendrés par la présence de nouveaux habitants ou d'entreprises) ainsi que des plus values apportées aux propriétés par la réalisation de ces investissements publics, les autorisations d'urbanisme sont généralement assujetties à une fiscalité particulière, telles que la Taxe locale d'équipement (TLE) ou la Participation pour voirie (La voirie désigne à la fois :) et réseaux (PVR).

Ces taxes, qui sont liées à l'opération de construction et qui figurent généralement dans le permis de construire, sont indépendantes des impôts locaux, tels que la taxe foncière

L'Action foncière

Les droits de préemption

Une collectivité peut disposer d'un droit de préemption, c'est-à-dire un droit de priorité lui permettant d'évincer l'acheteur (L'acheteur est un métier qui consiste à gérer les achats dans une entreprise.) d'un bien immobilier mis en vente. Ce droit peut s'accompagner du droit de contester le prix de vente initialement envisagé.

Ce droit de préemption peut-être celui du Droit de préemption urbain, de la Zone d'aménagement différé ou des Espaces naturels sensibles.

Le droit de délaissement

En contrepartie de servitudes imposées à un propriétaire immobilier, celui-ci peut, dans certains cas, exiger de la collectivité l'achat de son bien. Il s'agit du Droit de délaissement prévu notamment dans le cadre de la réglementation des ZAC, des emplacements réservés, du sursis à statuer...

L'expropriation pour cause d'utilité publique

Lorsque la réalisation d'un projet (Un projet est un engagement irréversible de résultat incertain, non reproductible a priori à l’identique, nécessitant le concours et l’intégration...) d'intérêt général nécessite l'acquisition (En général l'acquisition est l'action qui consiste à obtenir une information ou à acquérir un bien.) de terrains qui n'ont pu être acquis à l'amiable ou par voie de préemption, l'État peut exproprier ces terrains au profit de la collectivité, de l'aménageur ou du maître d'ouvrage de ce projet.

Droit pénal de l'urbanisme

Le droit pénal de l'urbanisme est illustré par de nombreux contentieux, qui sont jugées devant les juridictions judiciaires. Il s'agit principalement de constructions édifiées sans autorisation ou sans respecter leurs dispositions.

Contentieux des documents et autorisations d'urbanisme

Les citoyens intéressés peuvent contester la légalité des documents et des autorisations d'urbanisme par la voie dite du Contentieux de l'excès de pouvoir.

Ils peuvent également contester la légalité d'une autorisation d'urbanisme en estimant que le document d'urbanisme qui la justifie est lui-même illégal : il s'agit de l'exception d'illégalité.

Ces contentieux sont indépendants de ceux issus du droit civil, tels que les procès relatifs aux servitudes ou au troubles de voisinage.

Bibliographie restreinte

Période antérieure à 2003

(Période d'autonomisation du droit de l?urbanisme par rapport au Droit administratif, et de mise en place de ses bases).

  • Louis Jacquignon et Yves Maxime Danan, Droit de l?urbanisme, Eyrolles Paris (Paris est une ville française, capitale de la France et le chef-lieu de la région d’Île-de-France. Cette ville est construite sur une boucle de la Seine, au centre du bassin parisien, entre les confluents de la Marne et...), 1978.
  • Hubert Charles, Droit de l?urbanisme, Thémis, Paris, 1997.
  • Yves Maxime Danan et Jean-Pierre Forget, Processor : Procédures d?aménagement et d?urbanisme, vol. I : Planification et autorisations, Dalloz, Paris, 1986.
  • Yves Maxime Danan et Jacques Pernelle, Processor : Procédures d?aménagement et d?urbanisme, vol. II : Urbanisme opérationnel, Fiscalité et protection de l?environnement, Dalloz, Paris, 1990.
  • Jocelyne Dubois-Maury, L'aménagement urbain, Outils juridiques et forme urbaine, Dalloz, Paris, 1993.
  • Jean-Paul Gilli, Les grands arrêts du droit de l?urbanisme, Dalloz, Paris, 1991.
  • André-Hubert Mesnard, Droit de l?urbanisme communal, Juris-service, 1998.
  • Robert Savy, Droit de l?urbanisme, P.U.F., Paris, 1996.
  • François-Charles BERNARD, "Pratique des Contentieux de l'Urbanisme, le Moniteur, 2éme éd. 2001

Période postérieure à 2003

(Ouvrages rendant compte de la refonte de diverses institutions de l?urbanisme de la législation antérieure, par la loi n°2000-1028 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain (" Loi SRU "), modifiée, et par la loi n°2003-710 du 1er aout 2003 d?orientation et de programmation (La programmation dans le domaine informatique est l'ensemble des activités qui permettent l'écriture des programmes informatiques. C'est une étape...) pour la ville et la rénovation urbaine).

  • René Cristini, Code de l?urbanisme commenté, Dalloz, Paris 2006.
  • Jean-Bernard Auby et Hugues Perinet-Marquet, Droit de l?urbanisme et de la construction, Montchrestien, Paris 2004.
  • Patrick Gérard, Pratique du droit de l?urbanisme, Eyrolles, Paris, 2006.
  • Henri Jacquot et François Priet, Droit de l?urbanisme, Dalloz, Paris, 2004.
  • Henri Jacquot, Le juge et l?urbanisme, dans les pays (Pays vient du latin pagus qui désignait une subdivision territoriale et tribale d'étendue restreinte (de l'ordre de quelques centaines de km²), subdivision de la civitas gallo-romaine. Comme la civitas qui subsiste le plus souvent sous forme...) d?Europe (L’Europe est une région terrestre qui peut être considérée comme un continent à part entière, mais aussi comme l’extrémité occidentale du continent eurasiatique, voire comme une des...) de l?Ouest (L’ouest est un point cardinal, opposé à l'est. C'est la direction vers laquelle se couche le Soleil à l'équinoxe, le couchant (ou...), Gridauh, Paris 2004.
  • Armand Pécheul, Droit de l?urbanisme, Ellipses, Paris 2003.

Mémentos

  • Jacqueline Morand-Devillers et Yves Jegouzo, Droit de l?urbanisme, Memento Dalloz, Paris 2006.
  • Isabelle Savarit-Bourgeois, L?essentiel du droit de l?urbanisme, Gualino, Paris, 2005.
Source: Wikipédia publiée sous licence CC-BY-SA 3.0.

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