En France, la zone d'aménagement différé (ou ZAD) est un secteur où une collectivité locale, un établissement public y ayant vocation ou une Société d'économie mixte (SEM) titulaire d'une convention d'aménagement dispose, pour une durée de 14 ans, d'un droit de préemption sur toutes les ventes et cessions à titre onéreux de biens immobiliers ou de droits sociaux.
Les Zones d'aménagement différé ont été créées par une loi du 26 juillet 1962 dans un but anti-spéculatif, afin d'éviter que des terrains nécessaires à la réalisation d'un projet d'aménagement public soient renchéris lors l'annonce de ce projet.
Les ZAD ont donc été conçues comme un outil en vue de la création ou de la rénovation de secteurs urbains, de la création de zones d'activité ou de la constitution des réserves foncières. C'est ce qui explique la durée limitée (14 ans, abaissée à 6 ans renouvelables en 2010) de ce dispositif.
Elles sont toujours créées par une décision d'une autorité d'État, contrairement au Droit de préemption urbain, successeur des Zones d'intervention foncière (ZIF), qui relève d'une décision communale ou intercommunale.
Le régime juridique des ZAD a été modifié à de nombreuses reprises, et notamment par :
Une Zone d'aménagement différé peut être créée afin de permettre à la collectivité de disposer d'un droit de préemption destiné à la réalisation d'une ou plusieurs des actions ou des opérations d'aménagement suivantes :
ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation de ces actions ou opérations d'aménagement .
La jurisprudence a précisé que si l'objectif de la lutte contre la spéculation immobilière ne figurait pas dans cette liste, cet « objectif constitue le fondement même de l'édiction des dispositions législatives et réglementaires relatives aux zones d'aménagements différés ».
Conformément aux dispositions de l'article L 212-1 du Code de l'urbanisme, les ZAD sont créées par arrêté préfectoral, sur proposition ou après avis de la commune ou de l’ EPCI en ayant compétence.
Si la commune ou l'EPCI donnent un avis défavorable, la création de la ZAD est prononcée par décret en Conseil d'État
Afin d'éviter qu'une spéculation immobilière ne s'engage entre l'annonce de la création d'une ZAD et sa création effective, le code de l'urbanisme prévoit la possibilité de créer ce que l'on appelle une pré-ZAD.
Cette décision, prise par le préfet en application de l'article L 212-2-1 du Code de l'urbanisme, permet d'ouvrir un droit de préemption au profit de l'État ou d'un autre organisme jusqu'à la création effective de la ZAD (et pendant 2 ans au maximum).
Conformément aux dispositions de l'article L 212-1 du Code de l'urbanisme, les ZAD ont pour obligation d'être compatibles avec les orientations définies par le SCOT ou les anciens schémas directeurs demeurés en vigueur.
Si une ZAD est créé sur une partie du territoire soumis au droit de préemption urbain, seul le régime juridique de la ZAD sera applicable.
La loi du 3 juin 2010 a modifié les dates de référence applicable aux ZAD et Pré-ZAD, qui sont fixées par l'article L213-4 du code de l'urbanisme. Cette date, qui est celle à laquelle est pris en considération l'usage effectif biens concernés, et qui sert donc pour évaluer leur valeur, est désormais celle du dernier acte administratif créant la ZAD ou le périmètre provisoire de ZAD, au du renouvellement de la ZAD.
Le régime juridique de l'exercice du droit de préemption est identique à celui du Droit de préemption urbain.
Il y a donc lieu de se référer au paragraphes suivants de cet article :