Lotissement

Le Larousse dans son édition 2010 définit le lotissement comme le morcellement volontaire d'une propriété foncière par lots, en vue de construire des habitations. Cette définition n'est toutefois pas rigoureuse, car des lotissements peuvent être réalisés pour d'autres usages que l'habitation. C'est ainsi que l'on peut parler de lotissements industriels ou de lotissements commerciaux.

Par métonymie, on parle de « lotissement » pour désigner un ensemble d’habitations qui résultent d’un tel découpage foncier, souvent monofonctionnel, ce qui tend à les distinguer de la mixité d’usage de la ville ou d’un quartier ancien.

Le lotissement est une opération d'aménagement par laquelle le lotisseur, opérateur immobilier le plus souvent privé,

• achète une grande propriété inconstructible, car non viabilisée, généralement situé en périphérie de l'urbanisation existante
• réalise les études techniques nécessaires à sa viabilisation, détermine le plan masse de l'opération, détermine le plan de division qui créera des terrains à construire et des espaces communs (rues et espaces verts notamment), fixe éventuellement les règles d'urbanisme qui s'appliqueront aux constructeurs (on parle habituellement de cahier des charges ou de règlement du lotissement), afin d'assurer un aspect harmonieux au quartier ainsi généré.
• réalise les travaux de voirie et réseaux divers (VRD) nécessaires, en
• créant des rues desservant chaque terrain et éventuellement des espaces collectifs (place, espaces verts...)
• et en étendant les réseaux publics pour raccorder chacun de ces terrains en eau, d'électricité, et éventuellement les égouts permettant d'assurer l'assainissement des eaux pluviales et des eaux usées, les réseaux de télécommunication et cablés, les équipements de défense contre l'incendie.
• puis commercialise ces terrains désormais viabilisés afin de les vendre soit à la personne construisant pour son compte, soit à un promoteur qui construira des bâtiments en vue de les revendre aux acheteurs finaux.
• et cède les voies et espaces communs, soit à la commune, soit à l'association syndicale de lotissement, constituée par l'ensemble des propriétaires de lots, et qui auront donc la charge de les entretenir.

Le lotisseur doit disposer de capitaux importants, car il doit financer l'achat du terrain qu'il va lotir, les études et les travaux avant de commencer à vendre les terrains qu'il aura ainsi viabilisé, ce qui ne peut être fait que de nombreux mois, voire plusieurs années après son acquisition initiale. C'est une des raisons qui font que le lotisseur, afin de réduire ses dépenses, tend à adopter un plan de voirie régulier, tel que le plan hippodamien ou en chandelier. De tels plans se reconnaissent aisément, et permettent de qualifier de lotissement les quartiers créés par ces opérations immobilières.
L'objectif du lotisseur sera également de réduire autant que possible la durée séparant les investissements initiaux de l'obtention de recettes par la vente des terrains. En raison des emprunts bancaires qui ont pu être faits à cette occasion, le portage foncier peut être très coûteux s'il dure longtemps.

L'opération d'aménagement, constituant par définition même à transformer des terrains non viabilisés en terrains constructibles, est habituellement réalisée en périphérie des zones urbanisées, c'est-à-dire en banlieue ou en zone périurbaine. Elle est donc critiquée car elle contribue à l'étalement urbain et, pour les lotissements pavillonnaires, pour leur faible efficacité énergétique.

Historique

La notion de lotissement est ancienne et est couramment utilisée depuis le milieu du XIX siècle, même si des exemples plus anciens sont souvent mentionnés, tels que la création de la Place des Vosges à Paris, datant de 1605.

La création des lotissements est alors directement influencée par le développement des chemins de fer et des tramways, qui permet d'urbaniser des secteurs trop éloignés des centres historique pour que l'on puisse s'y rendre à pied. On peut ainsi citer le développement, en banlieue parisienne, des villes de Maisons-Laffitte (lotissement du parc du château de Maisons) ou du Raincy (lotissement du parc du château de la famille d'Orléans, ou, dans un contexte balnéaire, Le Touquet-Paris-Plage, lotissement érigé en commune en 1912.

L'influence des transports en commun baisse au cours de la seconde moitié du XX siècle, en fonction de la croissance de la mobilité individuelle. Depuis lors, les lotissements sont le plus souvent créés à proximité d'axes routiers.

Aménagement en plan hippodamien

L'aménagement en plan hippodamien ou plan quadrillé consiste au traçage des rues selon un plan orthogonal c'est-à-dire la création de rues parallèles et de croisements à rues perpendiculaires.

Aménagement en chandelier

L'aménagement de lotissement en chandelier consiste à l'utilisation de cul-de-sac débouchent sur une rue secondaire menant à une rue principale. L'utilisation d'impasses permet de créer une parcelle supplémentaire entre la rue principale et la rue secondaire en lieu et place d'un carrefour éventuel. Leur sur-utilisation abusive a pour conséquence d'augmenter le temps de trajet et de rendre le riverain dépendant de la voiture.

Problèmes contemporains

Avec la généralisation du lotissement comme forme urbaine privilégiée pour l'habitat depuis les années 1950, au travers de la notion d'étalement urbain, se posent des problèmes aigus en matière énergétique et environnementale.

Problèmes énergétiques

Le lotissement constitue un modèle urbain fortement consommateur d'énergie, que ce soit pour la construction de logements individuels, le plus souvent appelés pavillons, ou pour les déplacements massifs en automobile qu'ils provoquent du fait de l'éloignement du centre des villes et de la faible viabilité des transports en commun dans les tissus urbains peu denses comme ceux des lotissements.

Avec l'épuisement des ressources pétrolières et le renchérissement du coût de l'énergie, en particulier du carburant, le lotissement d'habitation, en tant que modèle urbain, est menacé dans son développement, voire dans sa survie.

Problèmes environnementaux

Actuellement, le lotissement, en tant que forme urbaine destinée à produire une maison individuelle par ménage, apparaît pour beaucoup comme écologiquement insoutenable car il constitue une cause importante de surexploitation de l'environnement par l'homme. Il provoque consommation d’espace au détriment des terres agricoles et naturelles, artificialisation des sols, déplacements massifs en automobile, surconsommation de matières premières, augmentation des inondations, diminution de la ressource en eau potable, augmentation de l’absorption des rayonnements solaires qui participent au réchauffement climatique, disparition définitive de terres agricoles, diminution de la biodiversité, etc.

De nombreux pays se sont dotés d'une réglementation des lotissement, car son absence avait permis à des lotisseurs sans scrupules de revendre à des particuliers des lots non viabilisés ou mal viabilisés, ce qu'on appelait les mal-lotis.

Ces réglementations ont deux objets :

• assurer que les lots soient effectivement viabilisés
• assurer la gestion des équipements communs du lotissement (les voiries et espaces verts, mais également des égouts et des autres réseaux enterrés.

S'y rajoute éventuellement la volonté d'assurer la qualité architecturale et urbaine du quartier réalisé par le biais des lotissements.

France

Le lotissement est une des procédures d'aménagement opérationnel existant en droit français de l'urbanisme. Bien qu'il existe des lotissements communaux, cette procédure est plutôt utilisée par des aménageurs privés.

Les organismes publics recourent plutôt à la Zone d'aménagement concerté, plus souple, mais qui ne peut être mise en œuvre que par une collectivité publique ou un établissement public.

Un autre outil disponible est le permis de construire valant division, qui n'est toutefois pas adapté aux opérations de grande ampleur.

Historique

Les réglementations relatives aux lotissements sont parmi les plus anciennes du droit français de l'urbanisme, puisque la gestion des équipements communs des lotissements est organisée par la législation sur les associations syndicales par la loi du 21 juin 1865, désormais remplacée par l’ordonnance no 2004-632 du 1er juillet 2004.

Les investisseurs, quand-à-eux, doivent obtenir une autorisation pour lotir une propriété depuis les lois de 1919 et de 1924. Cette réglementation est avant tout destinée à garantir, d'une part, que le projet de lotissement respecte les règles de viabilisation, et, d'autre part, que le lotisseur ne pourra commencer la commercialisation des terrains qu'après qu'il ait effectivement réalisé la viabilisation complète du lotissement.

Avant la réforme des autorisations d'urbanisme de 2007

La réglementation actuelle

L'aménagement des lotissements est réglementée par le code de l'urbanisme et notamment par les articles L.442-1, L.480-4-1, L.480-15 et R.442-1.

L'article 442-1 définit le lotissement comme :

« Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments.  » 
— Article L.442-1 du Code de l'urbanisme