Lotissement - Définition

Législation

De nombreux pays se sont dotés d'une réglementation des lotissement, car son absence avait permis à des lotisseurs sans scrupules de revendre à des particuliers des lots non viabilisés ou mal viabilisés, ce qu'on appelait les mal-lotis.

Ces réglementations ont deux objets :

• assurer que les lots soient effectivement viabilisés
• assurer la gestion des équipements communs du lotissement (les voiries et espaces verts, mais également des égouts et des autres réseaux enterrés.

S'y rajoute éventuellement la volonté d'assurer la qualité architecturale et urbaine du quartier réalisé par le biais des lotissements.

France

Le lotissement est une des procédures d'aménagement opérationnel existant en droit français de l'urbanisme. Bien qu'il existe des lotissements communaux, cette procédure est plutôt utilisée par des aménageurs privés.

Les organismes publics recourent plutôt à la Zone d'aménagement concerté, plus souple, mais qui ne peut être mise en œuvre que par une collectivité publique ou un établissement public.

Un autre outil disponible est le permis de construire valant division, qui n'est toutefois pas adapté aux opérations de grande ampleur.

Historique

Les réglementations relatives aux lotissements sont parmi les plus anciennes du droit français de l'urbanisme, puisque la gestion des équipements communs des lotissements est organisée par la législation sur les associations syndicales par la loi du 21 juin 1865, désormais remplacée par l’ordonnance no 2004-632 du 1er juillet 2004.

Les investisseurs, quand-à-eux, doivent obtenir une autorisation pour lotir une propriété depuis les lois de 1919 et de 1924. Cette réglementation est avant tout destinée à garantir, d'une part, que le projet de lotissement respecte les règles de viabilisation, et, d'autre part, que le lotisseur ne pourra commencer la commercialisation des terrains qu'après qu'il ait effectivement réalisé la viabilisation complète du lotissement.

Avant la réforme des autorisations d'urbanisme de 2007

La réglementation actuelle

L'aménagement des lotissements est réglementée par le code de l'urbanisme et notamment par les articles L.442-1, L.480-4-1, L.480-15 et R.442-1.

L'article 442-1 définit le lotissement comme :

« Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments.  » 
— Article L.442-1 du Code de l'urbanisme