Lotissement - Définition

Introduction

Un plan de lotissement, vers 1930, avec ses éléments caractéristiques : tracé d'une voie nouvelle et plan de division des terrains. On y voit également en rouge une zone déclarée inconstructible

Le Larousse dans son édition 2010 définit le lotissement comme le morcellement volontaire d'une propriété foncière par lots, en vue de construire des habitations. Cette définition n'est toutefois pas rigoureuse, car des lotissements peuvent être réalisés pour d'autres usages que l'habitation. C'est ainsi que l'on peut parler de lotissements industriels ou de lotissements commerciaux.

Par métonymie, on parle de « lotissement » pour désigner un ensemble d’habitations qui résultent d’un tel découpage foncier, souvent monofonctionnel, ce qui tend à les distinguer de la mixité d’usage de la ville ou d’un quartier ancien.

Aménagement

La création de la viabilité est un élément fondamental d'un lotissement.
On voit ici les travaux de réalisation d'une rue et d'un piquet d'incendie

Le lotissement est une opération d'aménagement par laquelle le lotisseur, opérateur immobilier le plus souvent privé,

• achète une grande propriété inconstructible, car non viabilisée, généralement situé en périphérie de l'urbanisation existante
• réalise les études techniques nécessaires à sa viabilisation, détermine le plan masse de l'opération, détermine le plan de division qui créera des terrains à construire et des espaces communs (rues et espaces verts notamment), fixe éventuellement les règles d'urbanisme qui s'appliqueront aux constructeurs (on parle habituellement de cahier des charges ou de règlement du lotissement), afin d'assurer un aspect harmonieux au quartier ainsi généré.
• réalise les travaux de voirie et réseaux divers (VRD) nécessaires, en
  • créant des rues desservant chaque terrain et éventuellement des espaces collectifs (place, espaces verts...)
  • et en étendant les réseaux publics pour raccorder chacun de ces terrains en eau, d'électricité, et éventuellement les égouts permettant d'assurer l'assainissement des eaux pluviales et des eaux usées, les réseaux de télécommunication et cablés, les équipements de défense contre l'incendie.
• puis commercialise ces terrains désormais viabilisés afin de les vendre soit à la personne construisant pour son compte, soit à un promoteur qui construira des bâtiments en vue de les revendre aux acheteurs finaux.
• et cède les voies et espaces communs, soit à la commune, soit à l'association syndicale de lotissement, constituée par l'ensemble des propriétaires de lots, et qui auront donc la charge de les entretenir.

Le lotisseur doit disposer de capitaux importants, car il doit financer l'achat du terrain qu'il va lotir, les études et les travaux avant de commencer à vendre les terrains qu'il aura ainsi viabilisé, ce qui ne peut être fait que de nombreux mois, voire plusieurs années après son acquisition initiale. C'est une des raisons qui font que le lotisseur, afin de réduire ses dépenses, tend à adopter un plan de voirie régulier, tel que le plan hippodamien ou en chandelier. De tels plans se reconnaissent aisément, et permettent de qualifier de lotissement les quartiers créés par ces opérations immobilières.
L'objectif du lotisseur sera également de réduire autant que possible la durée séparant les investissements initiaux de l'obtention de recettes par la vente des terrains. En raison des emprunts bancaires qui ont pu être faits à cette occasion, le portage foncier peut être très coûteux s'il dure longtemps.

L'opération d'aménagement, constituant par définition même à transformer des terrains non viabilisés en terrains constructibles, est habituellement réalisée en périphérie des zones urbanisées, c'est-à-dire en banlieue ou en zone périurbaine. Elle est donc critiquée car elle contribue à l'étalement urbain et, pour les lotissements pavillonnaires, pour leur faible efficacité énergétique.

Historique

Extrait de la Carte d'état-major de 1888 montrant la ligne des Coquetiers. Le tracé régulier des voies et la petite taille des terrains évoquent clairement les opérations de lotissement réalisés au XIX^e siècle à proximité de la ligne de chemin de fer

La notion de lotissement est ancienne et est couramment utilisée depuis le milieu du XIX^e siècle, même si des exemples plus anciens sont souvent mentionnés, tels que la création de la Place des Vosges à Paris, datant de 1605.

La création des lotissements est alors directement influencée par le développement des chemins de fer et des tramways, qui permet d'urbaniser des secteurs trop éloignés des centres historique pour que l'on puisse s'y rendre à pied. On peut ainsi citer le développement, en banlieue parisienne, des villes de Maisons-Laffitte (lotissement du parc du château de Maisons) ou du Raincy (lotissement du parc du château de la famille d'Orléans, ou, dans un contexte balnéaire, Le Touquet-Paris-Plage, lotissement érigé en commune en 1912.

Publicité pour un lotissement vers 1904-1905, mettant en valeur la qualité de sa desserte en transports en communs. Lotissement et desserte par les transports en commun de banlieue étaient, au XIXe siècle et au début du XXe siècle, des éléments interdépendants.

La station balnéaire du Touquet-Paris-Plage a été créée de toutes pièces comme un lotissement en 1882. À cette époque, s'il existait déjà des lotissements destinés aux classes moyennes ou populaires, certains étaient très huppés, comme ce bord de mer...

L'influence des transports en commun baisse au cours de la seconde moitié du XX^e siècle, en fonction de la croissance de la mobilité individuelle. Depuis lors, les lotissements sont le plus souvent créés à proximité d'axes routiers.

Aménagement en plan hippodamien

Un lotissement à San José (Costa Rica) bâtit selon un plan hippodamien

étalement urbain à Colorado Springs avec l'aménagement de nombreuses impasses

Cul de sac typique des lotissements américain

L'aménagement en plan hippodamien ou plan quadrillé consiste au traçage des rues selon un plan orthogonal c'est-à-dire la création de rues parallèles et de croisements à rues perpendiculaires.

Aménagement en chandelier

L'aménagement de lotissement en chandelier consiste à l'utilisation de cul-de-sac débouchent sur une rue secondaire menant à une rue principale. L'utilisation d'impasses permet de créer une parcelle supplémentaire entre la rue principale et la rue secondaire en lieu et place d'un carrefour éventuel. Leur sur-utilisation abusive a pour conséquence d'augmenter le temps de trajet et de rendre le riverain dépendant de la voiture.

Problèmes contemporains

Avec la généralisation du lotissement comme forme urbaine privilégiée pour l'habitat depuis les années 1950, au travers de la notion d'étalement urbain, se posent des problèmes aigus en matière énergétique et environnementale.

Problèmes énergétiques

Le lotissement constitue un modèle urbain fortement consommateur d'énergie, que ce soit pour la construction de logements individuels, le plus souvent appelés pavillons, ou pour les déplacements massifs en automobile qu'ils provoquent du fait de l'éloignement du centre des villes et de la faible viabilité des transports en commun dans les tissus urbains peu denses comme ceux des lotissements.

Avec l'épuisement des ressources pétrolières et le renchérissement du coût de l'énergie, en particulier du carburant, le lotissement d'habitation, en tant que modèle urbain, est menacé dans son développement, voire dans sa survie.

Problèmes environnementaux

Actuellement, le lotissement, en tant que forme urbaine destinée à produire une maison individuelle par ménage, apparaît pour beaucoup comme écologiquement insoutenable car il constitue une cause importante de surexploitation de l'environnement par l'homme. Il provoque consommation d’espace au détriment des terres agricoles et naturelles, artificialisation des sols, déplacements massifs en automobile, surconsommation de matières premières, augmentation des inondations, diminution de la ressource en eau potable, augmentation de l’absorption des rayonnements solaires qui participent au réchauffement climatique, disparition définitive de terres agricoles, diminution de la biodiversité, etc.