Résidentialisation - Définition

Les trois aspects de la résidentialisation

Aspect spatial

L'aspect spatial de l'opération tend à donner un statut défini aux espaces entourant les immeubles d'habitation. Lors de la conception des grands ensembles, la plupart du temps selon les principes de la Charte d'Athènes, les espaces verts devaient devenir des espaces de rencontre, à tout le monde. Dans la réalité, ces terrains ont connu l'abandon, les défauts de gestion et les "appropriations négatives", comme les incivilités ou simplement la surappropriation par une tranche spécifique de la population.

La résidentialisation peut permettre de matérialiser (végétation, murs, murets, grilles et grillages) ou de façon symbolique (changement de matériau, de coloration) un territoire donné pour un bâtiment ou un ensemble de bâtiments. Ces nouvelles subdivisions de l'espace ont pour but de donner une échelle plus réduite aux ensembles d'habitation. De telles opérations s'accompagnent souvent de créations de voiries (visant à morceler les territoires). Notons toutefois que celles-ci amènent d'autres types de nuisances (pollutions, insécurité routière) auparavant méconnues dans le cas d'un cœur d'îlot initialement dédié aux piétons.

Toutefois, si cette tentative, relevant du domaine propre aux sciences sociales en milieu urbain, de faire s'approprier l'habitat par les "résidents" peut se concevoir pour des immeubles de taille modeste, elle est beaucoup moins évidente lorsqu'il s'agit de bâtiments de plus de 4 ou 5 étages. De plus, cette appropriation peut être vécue comme un facteur d'insécurité dans les quartiers résidentialisés. La revendication d'un "territoire" s'accompagne parfois de volontés de domination, pouvant entraîner des rivalités ou la surappropriation déjà évoquée. Mais ce point est justement pris en compte par les aspects sécuritaires de la résidentialisation.

Aspect sécuritaire

L'aspect sécuritaire correspond à la volonté de résorber les désordres présents sur ces espaces au statut indéfini. La volonté de mettre fin aux occupations de halls d'immeubles, aux dégradations, aux mésusages… se traduit par la mise en pratique d'outils de prévention situationnelle comme la vidéosurveillance, les dispositifs de dissuasion, les contrôles d'accès…

Ce type d'intervention peut également viser à réduire le sentiment d'insécurité en créant un entre-soi, espace privatisé où l'on n'est susceptible de ne rencontrer que "des têtes connues". Dans ce cas, une fois l'espace résidentiel enclos et son accès contrôlé et restreint, sur la surveillance passive assurée par les résidents. Ceux-ci seront ainsi en mesure d'identifier plus facilement un intrus, personne n'ayant pas d'appartenance au territoire de la résidence. Cela peut aboutir à des fonctionnements semblables à ceux des gated communities anglo-saxonnes, et à la privatisation de l'espace public.

Gestion et entretien

Si la délimitation administrative des surfaces aux abords et entre le bâtiments est connue des différents services (par le cadastre), leur gestion (entretien, nettoyage) en est cependant souvent complexe, une même allée pouvant très facilement être de la responsabilité du bailleur sur une partie de son tracé, et de celle de la mairie sur le reste.

Cette complexification de la gestion est souvent génératrice de tension entre les locataires et les bailleurs si ces derniers ne fonctionnent pas en parfaite coordination avec les services municipaux concernés.

Cependant, des conventions existent entre bailleurs et mairies afin de répartir le coût budgétaire de services (nettoyage, espaces verts) délégués à des sociétés externes ou à charge de services internes (services des voiries et/ou des espaces verts) dont la charge est alors imputée pour moitié (en général) aux deux parties. La résidentialisation peut alors impliquer un transfert de compétence vers le bailleur, avec des retombées pour les locataires qui voient leurs charges augmenter, la dotation municipale étant supprimée. Autre solution envisagée, les allées et autres espaces de circulation extérieurs sont rétrocédés par le bailleur - s'il est propriétaire de tout le foncier - à la commune / à l'EPCI, qui prennent alors totalement à leur charge leur entretien, comme pour n'importe quelle autre portion du domaine public.

De même, les espaces de stationnement peuvent, lors d'une opération de résidentialisation, faire l'objet d'un transfert de compétence, et donc de charges d'entretien (cela pouvant comprendre s'il y a lieu l'entretien des espaces verts, y compris la taille annuelle des arbres) et/ou de frais de location.

Intrication des notions

Ces trois aspects s'entremêlent dans les discours des différents acteurs ayant affaire à la résidentialisation. Que ce soient les concepteurs (architectes, urbanistes, paysagistes) ou les maîtres d'ouvrage de ces opérations (mairies, offices HLM, État), les objectifs qui sont associés à la résidentialisation varient. L'accent est mis dans la présentation du projet sur un aspect ou sur l'autre. De plus, les échelles d'intervention varient beaucoup, allant du quartier entier à l'immeuble seul, voire à quelques appartements. Il est donc difficile de donner une définition unique de la résidentialisation.