Résidentialisation - Définition

La résidentialisation, processus et mise en œuvre

Déroulement d'une opération de résidentialisation

• La première étape consiste en la concertation qui va intervenir entre différents acteurs demandeurs. La demande émerge ainsi soit du propriétaire de l'ensemble (OPAC notamment, ou syndicat de copropriété) qui cherche notamment à rationaliser ses coûts d'entretien, à limiter le taux de vacance de ses logements, à satisfaire le mécontentement des habitants ; soit de la municipalité qui ressent le besoin d'intervenir sur le quartier pour des raisons sociales ou d'image de la ville. L'un et l'autre commencent par formaliser leur demande, se mettre d'accord sur le programme à mettre en œuvre, aidés en cela par le Grand Projet de Ville, s'il existe. Le projet comporte alors souvent plusieurs aspects, résidentialisation, mais aussi des démolitions, de la réhabilitation de logements ou de parties communes des bâtiments.
• En plus de cela, certains autres objectifs peuvent venir se greffer sur le projet. Il peut s'agir de volontés politiques ou autres, s'exprimant via des demandes visant à la prise en compte d'objectifs sociaux. Cela peut être la construction d'équipements publics, l'amélioration de l'accessibilité, l'aménagement d'un parc, l'arrivée de nouvelles lignes de transport en commun…
• Les aspects de gestion sont alors abordés, afin d'établir un prévisionnel financier, concernant à la fois le coût de l'intervention, mais aussi et surtout le coût de la gestion à venir - coût d'entretien pour les services municipaux, pour le bailleur, éventuel impact sur les loyers. Intervient ensuite la recherche de fonds. Tous sont sollicités : municipalité, bailleur social propriétaire, Grand Projet de Ville, mais également département, région, et l'État via l'ANRU. Le mode opératoire à mettre en place se construit en parallèle.
• Sur le terrain, une opération de résidentialisation débute généralement par une phase de diagnostic du quartier qui sera résidentialisé. Micro-trottoirs, cartographies, questionnaires, reportages photographiques, relevés analytiques des activités, des habitudes des habitants (stationnement, regroupements de personnes par tranche d'âges), interviews des agents de terrain, constituent une partie de l'arsenal des outils qui peuvent être mobilisés afin d'obtenir l'image la plus proche possible de la réalité de la vie du quartier, de ses atouts et de ses dysfonctionnements.
• Une fois le diagnostic dépouillé, le projet peut s'affiner. C'est au tour du maître d'œuvre d'entrer en jeu : architecte, paysagiste, bureau d'études spécialisé peuvent être mis en concurrence via un concours ou directement consultés, afin d'obtenir une vue prévisionnelle de l'état futur du quartier où se déroule l'intervention.
• Tout au long de ces différentes phases (hormis la recherche de fonds, et encore), les habitants peuvent être intimement mêlés au processus de réflexion, voire à la conception du projet, lors d'ateliers de concertation.
• Après de - souvent longues - discussions, l'intervention proposée par le maître d'œuvre est validée par les décideurs et les financeurs de l'opération. Une fois passé ce jalon, on entre dans la phase de réalisation, depuis la constitution du dossier de consultation des entreprises jusqu'à la réalisation des travaux et leur réception.
• Le phasage de ces opérations est fréquent, puisqu'il s'agit d'interventions en site occupé. Aussi, les opérations à tiroirs, les tranches opérationnelles sont monnaie courante, afin que soient pris en compte les impératifs de toutes les catégories d'acteurs subissant les travaux : habitants, commerçants, associations, services publics, transports en commun, entreprises intervenant au cours des travaux mais aussi entreprises sur place, etc.
• Une fois les travaux terminés, et les ajustements de dernière minute pris en compte, il reste au temps à passer, et aux habitants à prendre possession de leurs espaces extérieurs rénovés. Il est de bon ton, quelque temps après les travaux, d'effectuer des retours sur le terrain, afin notamment de savoir si les prévisions en termes d'utilisation des espaces, d'appropriation, d'amélioration de la gestion, voire de baisse de la criminalité et des usages déviants se sont avérées correctes.

Financement

Coût des travaux

Les opérations de résidentialisation sont souvent intégrées à des programmes issus du programme national de rénovation urbaine, et en cela font partie des projets partiellement financés par l'État via l'ANRU. L'agence nationale finance les projets pour environ 30% de leur montant de travaux, mais ce chiffre peut varier.

Le reste du financement vient, à différentes hauteurs, des autres acteurs impliqués, notamment région, département, ville, éventuellement EPCI… Il s'agit majoritairement de financements publics. Le reste provient du ou des bailleurs impliqués dans l'opération d'urbanisme, qu'il soit public ou privé. Les fonds européens peuvent intervenir également, mais pour une part bien plus modeste.

Entretien et maintenance

L'opération vise bien souvent à redistribuer le foncier aux différents protagonistes. Auparavant, l'entretien de ces espaces était peu, mal, voire pas fait, et les charges d'entretien étaient attribuées en majorité à l'entité responsable de l'entretien de l'espace public, principalement les services municipaux. Dès lors, avec la répartition claire et nette du foncier, les charges sont alors clairement réparties.

Le bailleur se trouve alors bien souvent responsable de l'entretien d'assiettes foncières dont il n'avait pas jusqu'alors la responsabilité, ni même l'idée du coût que pouvait représenter cet entretien. Il peut alors être tenté de reporter une partie de ces surcoûts sur ses locataires, via l'augmentation des charges locatives.

Afin de limiter l'impact financier de cet entretien nouveau, les concepteurs doivent, en collaboration avec les futurs responsables, chercher partout les solutions envisageables afin de limiter ces coûts. Il peut s'agir :

• d'un choix judicieux d'essences végétales, à croissance lente et nécessitant peu de taille ;
• de la réduction en tant que de faire se peut des réseaux de collecte d'eaux pluviales, notamment en mettant en œuvre des revêtements de sol drainants ;
• de l'optimisation de l'éclairage (usage de LEDs à faible consommation, matériels anti-vandales) ;
• de la réduction du nombre de points de collecte des ordures ménagères, pour réduire la taxe d'enlèvement, tout en prenant garde de ne pas favoriser de ce fait les déposes sauvages de sacs et autres détritus…

Exemples

Dispositifs spatiaux

Outre les éléments cités ci-dessus, visant à une optimisation de la gestion et de la maintenance du foncier ainsi réhabilité, les concepteurs d'espaces résidentialisés utilisent fréquemment des dispositifs spatiaux et architecturaux comme :

• "l'installation d'une clôture, d'un portail avec accès pour les locataires, l'aménagement de places privées de parking et autres petits espaces verts".

Quelques opérations de résidentialisation

• Les Merisiers, Aulnay-sous-Bois (Nicolas Soulier, architecte).
• Belleville, Paris.
• Quartier Teisseire, Grenoble (Philippe Panerai, architecte).
• La Thibaude, Vaulx-en-Velin (agence In Situ, paysagistes).
• Les Courtillières, Pantin, (Agences Agence AUC (projet urbain), Agence Pruvost (parc central) et RVA (immeubles)). A ce sujet, une citation extraite de Lapierre, 2003 :

« Parfois considérée comme la panacée face aux divers désordres rencontrés dans les grands ensembles, la résidentialisation n'a pas pour autant sa place systématiquement dans les opérations de refonte des espaces extérieurs de ceux-ci. Ainsi, lors de la réhabilitation des Courtillières, grand ensemble construit par Émile Aillaud à la fin des années 1950, la résidentialisation prévue, devant aboutir à un morcellement du parc central de l'ensemble, fut avantageusement abandonnée au profit d'un retraitement plus limité de ceux-ci, les laissant majoritairement ouvert Toutefois, pour ce qui est du traitement des abords immédiats des immeubles, notamment le Serpentin, les outils "classiques" de résidentialisation (adressage précis, entrées indépendantes…) ont été prévues. »

• La Devèze, Béziers (ADP Dubois Urbanisme et Paysages). Sont ici appliquées certaines des idées phare de la résidentialisation, comme le réaménagement d'un parc et la revalorisation des espaces verts, le percement de voies nouvelles ou la distinction des différentes résidences au moyen d'une pluralité d'essences végétales, mais également d'autres initiatives relevant de la Gestion Urbaine de Proximité ou encore d'une volonté mixité d'usage (installation d'immeubles de bureaux et de logements de standing).
• Les Clairières, Roncq, (Notre Logis, bailleur maître d'ouvrage). Les désordres ici décrits (stationnement sauvage principalement) ont entraîné une résidentialisation de deux ensembles de construction récente, avec un travail important de sécurisation et de contrôle des accès. Les dispositifs mis en œuvre ont rendu privée une voie qui avait eu tendance, avec le temps, à devenir publique, alors même qu'elle se trouvait sur l'emprise des espaces communs des résidences.