Logement social en France - Définition

Limites

Le logement social est confronté à des problématiques spécifiques.

• Les règles d'attribution des HLM, ainsi que l'occupation de certains HLM par des occupants dont les revenus dépassent les normes prévues pour l'attribution font l'objet de nombreuses critiques.
  • Faux positifs : une fois obtenu, le logement et surtout le bénéfice d'un loyer plus faible que celui du marché libre pouvait être conservé à vie (et au-delà : il pouvait, dans certains cas, être transmissible à ses héritiers), même si le bénéficiaire voit sa situation devenir meilleure que celle d'un autre qui n'a pas obtenu de logement social. Ainsi la collectivité lui verse une rente, différence entre le loyer social et le loyer du marché libre, au lieu de la verser à un autre qui en plus besoin. Les sommes en jeu peuvent être considérables : un avantage de 500 € par mois représente la moitié d'un SMIC et, au bout de 40 ans, 240 000 €.
    Selon ce raisonnement, la loi "Boutin" de 2009 a supprimé le droit au maintien dans les lieux pour les personnes dont les revenus sont deux fois plus élevés que les plafonds et a baissé les plafonds de revenus de 20%.
  • Faux négatifs : selon les critères légaux, environ 60 à 70 % (selon les sources) de la population française peut prétendre à un logement social, alors que l'offre est fixée par la loi à un niveau de l'ordre de 20%. Il y a donc un grand nombre de gens qui peuvent légitimement prétendre à un logement social et qui n'en bénéficient pourtant pas.
    Historiquement, le niveau des plafonds avait été fixé pour permettre aux classes moyennes, également mal logées dans les années 1950, à accéder à un logement confortable à un loyer abordable. Cette politique était associée à un rythme de construction également élevé (apogée en 1974). Le déficit de construction de logements depuis 1977 et les changements démographiques des années 1980 et 1990, ainsi que l'augmentation du confort des logements dans les centres anciens, ont participé à l'augmentation du différentiel entre la demande potentielle pouvant prétendre à un logement social et à l'offre réellement disponible, conduisant également à une certaine spécialisation des logements sociaux.
  • file d'attente et pénurie : toujours en raison de la proportion trop importante de bénéficiaires potentiels, le logement social est rationné. Le logement social est par définition en pénurie tant qu'il n'est pas hégémonique : il n'est "social" que par l'avantage qu'il procure par rapport au marché normal, et qui en augmente la demande par rapport à l'offre. Cela dote le gestionnaire d'un important pouvoir sur les bénéficiaires possibles : l'attribution d'un logement est de facto une faveur dont le bénéficiaire est redevable à celui qui la lui accorde. Les occupants de logement social ne le libère que très peu, ce qui limite encore plus l'offre, et donc les occasions pour les attributaires d'exercer leur pouvoir, mais il reste assez important pour être encadré par des procédures lourdes, donc longues, donc gênantes pour ceux qui ont urgemment besoin d'un logement à bas prix du fait d'une dégradation brutale de leur situation.
  • objectifs contradictoires : mixité sociale ou priorité aux démunis ? : les HLM ne sont pas conçus comme devant être des ghettos de pauvres, il faudrait donc qu'y résident une proportion normale de classe moyennes et supérieures (d'autant qu'il ne convient pas non plus de mettre en déficit les organismes gestionnaires, et qu'il leur faut donc une proportion raisonnables de locataires sans difficultés pécuniaires) ; mais d'un autre côté il faut quand même loger prioritairement les plus nécessiteux. Ces deux objectifs sont contradictoires, ce qui conduit à des protestations automatiques lorsqu'on propose des modifications tendant vers un des deux objectifs (au nom de l'autre) (ex : loi DALO, loi Boutin, et critiques apportées à ces textes au nom de la moindre mixité sociale).
• Urbanisme et absence de mixité sociale : les logements sociaux sont souvent concentrés dans des quartiers ou des communes concentrant les populations à faible pouvoir d'achat voire en difficultés financières, et du fait notamment de leur rapide développement, proposant une faible offre commerciale et en services, une faible offre d'emplois, ce qui cultive une mauvaise image de ces quartiers et de leurs habitants rendant difficile leur accès à l'emploi ailleurs et favorisant les exclusions.
• Concurrence déloyale à l'égard des bailleurs privés : le secteur "social" est subventionné alors que les bailleurs privés sont imposables. Les associations de propriétaires militent généralement pour que les gouvernements subventionnent plutôt les locataires à faibles revenus et laisse fonctionner le libre marché en matière de logement. A l'inverse, certaines associations de défense des mal logés dénoncent les loyers très élevés pratiqués par les bailleurs privés qui se constituent ainsi une rente sur la pénurie de logement et sur les aides à la personne qui leur permettent de pratiquer des loyers plus élevés sans contrepartie sur la qualité du logement ou l'accueil de population plus démunie.