Zonage (urbanisme) - Définition

Introduction

Le zonage est un outil d'origine nord-américaine de règlementation et de contrôle de l'utilisation du sol. Le mot est dérivé de la pratique de diviser le territoire municipal en zones et d'attribuer à chacune des usages permis. La pratique du zonage est issue du constat que la cohabitation harmonieuse sur un territoire des usages résidentiels, commerciaux et industriels exige une ségrégation plus ou moins prononcée entre eux, ce qui entraîne qu'on leur alloue une ou plusieurs zones exclusives ou mixtes.

Le zonage a théoriquement pour but de grouper géographiquement les usages compatibles, mais en pratique, il est souvent utilisé pour prévenir les nouveaux développements qui pourraient nuire aux résidents ou aux commerces existants et donc pour protéger la valeur des propriétés et maintenir une certaine homogénéité sociale.

Le zonage est généralement régi par les gouvernements locaux comme les municipalités (par exemple en France, en Allemagne, au Canada), les municipalités régionales de comté (au Canada) et les comtés (aux États-Unis).

Un règlement de zonage régit habituellement le type d'activité qui sera permis sur un lot particulier (comme espace vert, agriculture, habitation, commerce ou industrie), les densités d'occupation du sol de ces activités (souvent exprimée par un coefficient d'occupation des sols ou COS), la hauteur des immeubles, l'espace qu'un immeuble peut occuper au sol, les distances entre les immeubles ou de l'immeuble à la limite du lot (marge de recul). Le zonage régit aussi les proportions de chaque usage sur un même lot (par exemple, le pourcentage d'espace vert) et la quantité de parking qui doit être fourni.

La plupart des règlements de zonage ont une procédure pour l'autorisation de dérogations (variations mineures à la règlementation).

Origines du zonage

Les premières tentatives de zonage se sont faites à San Francisco vers 1885 dans le but d'interdire les commerces de buanderie. Ces règlements ont été jugés valides par les tribunaux malgré leur caractère discriminatoire manifeste contre les immigrants chinois.

Los Angeles, de même que Boston continuèrent les expériences dans ce domaine au cours des années suivantes, mais la ville de New York fut la première à adopter un règlement de zonage pour tout son territoire en 1916. Elle le fit en réaction à la construction de l'Equitable Building (toujours existant au 120 Broadway). L'édifice surplombait les résidences avoisinantes et jetait une ombre importante qui diminuait la qualité de vie des résidents affectés. Ce règlement, rédigé par une commission dirigée par Edward Basset et signée par le maire John Purroy Mitchel, devint le modèle pour le reste du pays, en partie parce que Basset dirigea le groupe d'avocats qui écrivit le Standard State Zoning Enabling Act qui fut accepté presque sans changement par la plupart des États. Vers la fin des années 1920, la plupart des localités américaines avaient adopté des règlements de zonage. La ville de New York développa pour sa part des règlements de plus en plus complexes incluant les coefficient d'occupation des sols, les droits aériens et autres suivant les besoins spécifiques des quartiers.

En 1953, sur les 1347 villes américaines de plus de 10 000 habitants, 800 avaient un règlement de zonage alors que seulement 434 avaient adopté un plan directeur. Cette antériorité anachronique du zonage par rapport au plan directeur s'établit aussi au Canada. Dans la province canadienne de Québec, la règlementation du zonage commença dès les années 1930 alors que les dispositions permettant d'adopter un plan directeur d'urbanisme ne parut qu'au début des années 1960. Ce n'est enfin qu'avec l'adoption de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme, en 1980, que les schémas d'aménagement furent rendus obligatoires pour toutes les municipalités.

Parmi les grandes cités américaines, Houston, au Texas, est la seule à n'avoir aucune règlementation de zonage. Les citoyens de la ville ont rejeté tous les efforts en vue d'émettre de tels règlements en 1948, 1962 et 1993.