Zonage (urbanisme) - Définition

Limites et critiques du zonage

On a souvent dit du zonage qu'en voulant empêcher le pire, il ne réussissait souvent qu'à éliminer le meilleur. Le zonage est généralement considéré comme un outil important pour assurer l'harmonie des usages dans les villes. Son principal problème est qu'il a souvent été implanté comme seul outil de contrôle de l'utilisation du sol sans une vision globale de la planification. Cette vision ne peut venir que d'un plan directeur d'urbanisme. Or le zonage s'est développé historiquement avant les plans directeurs et en conséquence ils ont pris préséance sur ces derniers.

En fait, suivant la tradition américaine, on a généralement confondu, en Amérique du Nord, le zonage avec l'aménagement du territoire, alors qu'il n'en est qu'une des techniques. Un urbanisme bien pensé doit d'abord mettre de l'avant un plan directeur d'urbanisme qui formule les objectifs de la communauté pour son développement futur. Le plan directeur résulte d'une étude extensive des besoins et des contraintes locales et n'est adopté qu'après consultation, ce qui lui donne une solide base légale. Le règlement de zonage est par la suite adopté pour mettre en œuvre le plan directeur et il reste un des outils à cette fin. Il est donc soumis au premier document et doit y être conforme.

Contournements

Les développements existants dans une municipalité ne sont généralement pas touchés par un nouveau règlement de zonage à cause des droits acquis. La règlementation prévoit cependant l'extinction de ces droits acquis lors de la cessation de l'usage ou lors de la destruction à plus de 50 % par l'incendie ou autrement.

En France toutefois, le principe de non-indemnisation des servitudes d'urbanisme permet au zonage des PLU d'agir de manière rigoureuse.

Critiques sociales

Au cours des dernières décennies, le zonage a été critiqué par les urbanistes, notamment par Jane Jacobs, comme une source de maux sociaux, incluant l'éloignement des lieux de résidence et d'emploi et l'avènement d'une culture de l'automobile. Certaines villes ont commencé à promouvoir le développement de quartiers plus denses et à usages mixtes qui favorisent la marche et le cyclisme pour se rendre au travail et aux courses. Cependant, la maison unifamiliale et l'automobile restent des icones du Rêve américain des ménages modernes, et le zonage en est le reflet.

Zonage d'exclusion et accès à la propriété

Les lois et la jurisprudence ont validé l'objectif du zonage de protéger la valeur des propriétés et le caractère du voisinage. Il en a résulté des règlements fixant des exigences minimales de surface des terrains et des maisons, l'exclusion des immeubles d'appartements et des maisons mobiles et d'autres contraintes visant en fait à exclure du territoire les minorités, les pauvres et les familles avec enfants. Les pratiques du zonage ont d'autre part été utilisées pour exclure les habitation à loyer modéré d'une ville ou d'un quartier. L'impact s'est fait sentir sur le territoire par une hausse rapide de la valeur des maisons dans beaucoup de banlieues et une ségrégation accrue entre le riches et les pauvres.

Ces pratiques ont été contestées et les tribunaux américains se sont prononcés dès les années 1950 sur la constitutionnalité et la légalité de cette forme de discrimination économique. Certains règlements ont ainsi été invalidés.

Depuis, certaines villes ont émis des règlements de zonage inclusifs qui obligent à inclure des habitations à coût modique dans les nouveaux développements. En 1969, le Massachusetts a promulgué le Chapter 40B, ce qu'on a appelé le zonage anti-snob. Suivant cette loi, les promoteurs peuvent contourner la règlementation de zonage dans les municipalités ayant moins de 10 % d'habitation à coût modique. Des lois semblables existent dans d'autres villes américaines. Cependant, les pratiques d'exclusion sont courantes dans les banlieues qui désirent exclure ceux qu'elles jugent indésirables sous l'aspect socioéconomique ou racial. D'un autre côté, l'absence d'exigence de surface minimale de lot a parfois entraîné l'exploitation abusive de promoteurs qui ont entassé des townhouses dans des secteurs qui n'avaient pas l'infrastructure routière nécessaire pour de telles densités d'habitation. Les régions de Washington DC et de Fairfax (Virginie) en particulier sont des exemples de manque d'éthique dans les pratiques du zonage.

Au Québec, la loi ne permet pas l'exclusion totale d'un usage par le zonage mais simplement sa restriction à des zones précises. C'est le cas en particulier des maisons mobiles qui sont généralement considérées comme inesthétiques et indésirables par les propriétaires de maisons standard. Elles sont souvent reléguées à des zones périphériques.