Crise du logement - Définition

Un second facteur important : le logement social

Le logement social occupe dans de nombreux pays une place majeure dans le marché de l'immobilier, de sorte que les modalité de sa gestion et la façon dont il évolue ont un rôle crucial dans une crise. Étant donné qu'il est toujours plus avantageux d'être logé à bas prix que sur le marché libre, les occupants ont tout intérêt à conserver leur logement, ce qui réduit leur mobilité et par contrecoup rend le logement social assez rigide et peu a même de répondre aux véritables crises.

La fondation française de gauche réformiste Terra Nova propose par exemple que l'État incite les propriétaires privés à offrir des logements à des conditions favorables aux moins favorisés en prenant à sa charge le différentiel entre loyer du marché et loyer social.

L'Institut Montaigne, de tendance libérale modérée, propose une solution analogue, en y ajoutant une plus grande mobilité des occupants du parc de logements sociaux. D'une manière général, l'idée libérale est qu'il peut exister des locataires sociaux, mais certainement pas des logements sociaux, qui ne sont en réalité que des logements à la discrétion de la puissance publique, mal alloués (à des gens qui n'en n'ont pas, ou plus, besoin), source de corruption, et tellement avantageux que leur offre est par définition inférieure à l'offre, donc source de crise.

Vrac redondant

Approche institutionnelle

Parmi les déterminants avancés pour expliquer la naissance d'une crise du logement, figurent notamment les points suivants :

• Un rythme de construction inférieur ou inadapté à l'évolution de la démographie (accroissement général, taille des ménages, exode rural, etc.).
• La faiblesse de l'intervention des collectivités (en termes de planification et de construction de logements et d'infrastructures) forme une des causes principales des crises du logement. En effet, seules les collectivités sont à même de pouvoir prévoir, structurer et organiser les grands mouvements de population. Au Maroc, par exemple, « la population urbaine est passée d'un peu plus de 3 millions d'habitants en 1960 à 17 millions d'habitants aujourd'hui. Conséquence : il manque un million de logements dans le pays. Dans toutes les grandes villes, l'habitat insalubre et illégal prolifère, les infrastructures et les équipements font défaut, les loyers s'envolent, comme les prix des terrains. » précise le quotidien Le Monde
• Dans les pays du Sud, faute de moyens ou de volonté, les collectivités laissent se développer des bidonvilles (par exemple les favelas au Brésil).
• Dans les pays occidentaux, cette faiblesse publique se traduit surtout par le coûteux étalement urbain (mécanisme qui entretient la crise du logement) et une indépendance tardive des jeunes travailleurs.
• Une construction immobilière, éventuellement spéculative, peu adaptée aux besoins (en termes de prix ou de répartition géographique).
• Une répartition déséquilibrée des emplois disponibles, est également source de tensions sur l'immobilier.
• Une destruction rapide et importante de logements, par exemple lors d'une guerre (c'est un des déterminants de la crise du logement en France au lendemain de la Seconde Guerre mondiale) ou lors de catastrophes naturelles de grande ampleur.

Approche libérale

Les économistes libéraux Milton Friedman et George Stigler affirment que les situations de « crise du logement » sont dues à une inadéquation entre offre et demande et plus spécifiquement à la rigidité de l'offre.

Ils soutiennent que l'offre est partiellement flexible : division d'appartements en plus petite surface ou, à l'inverse, regroupement en de plus grandes surfaces, reconversions de bureaux en logement et vice-versa. Selon eux, la demande est également flexible : la cherté relative influe sur la surface que les individus rechercheront, les décisions des jeunes adultes de quitter ou non le foyer familial ou incitera par exemple les couples à habiter ensemble plus précocement tandis que des pratiques telles que la colocation peuvent se développer. Les prix Nobel d'économie Milton Friedman et George Stigler soulignent que, en raison du séisme de 1906 qui avait détruit la moitié des logements de San Francisco, les logements restants durent accueillir 40% de gens en plus sans qu'aucune pénurie de logements soit observable. L'absence de pénurie de logement ne signifie donc pas une absence de crise du logement. L'économiste libéral Henry Hazlitt soulignait la même chose dans L'économie politique en une leçon : « Si les propriétaires ont le droit d'augmenter leurs loyers pour tenir compte de l'inflation monétaire et des véritables conditions de l'offre et de la demande, les locataires individuels chercheront à faire des économies en prenant moins de place. Ceci permettra à d'autres personnes de partager les logements dont l'offre est réduite. Le même nombre de logements abritera plus de monde, jusqu'à ce que la pénurie prenne fin. ». En outre, l'inadéquation qui existe parfois peut être surmontée par la mobilité de la population.

A propos de la bulle immobilière américaine, l'économiste Edward Glaeser soutient dans ses travaux qu'elle est due principalement à la restriction sur l'offre de logement imposée par les municipalités à travers les permis de construction. La crise du logement n'a touché que quelques municipalités comme Boston ou San Francisco, dans lesquels la construction était encadrée, et non dans les villes où le marché immobilier était libre.